即將過去的2009年中國消費(fèi)總額達(dá)12萬億元，買房花費(fèi)占一半，為全球金融危機(jī)下的中國經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定立下汗馬功勞。但與此同時(shí)房價(jià)的快速飆升也讓人捏一把汗，雖然有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)報(bào)表上房價(jià)上漲幅度并不高（盡管全國70大中城市房價(jià)全面看漲，但有關(guān)部門的數(shù)據(jù)是：截至2009年10月同比平均漲幅3.9%，仍低于2008年、2007年的同期漲幅水平），但那是“平均房價(jià)”的數(shù)據(jù)，跟“平均工資”一樣不靠譜。
它意味著郊區(qū)、偏遠(yuǎn)地區(qū)供應(yīng)量的增加“削平”了房價(jià)上漲幅度，因?yàn)閺膯蝹(gè)樓盤的上漲看，已經(jīng)絕大多數(shù)遠(yuǎn)高于2007年的最高值，甚至一年內(nèi)上漲50%甚至近一倍的也絕非個(gè)案。因此，未來一段時(shí)期房價(jià)的政策和市場走向就格外引人注目。
但日前召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，其間并未有專門針對(duì)房地產(chǎn)市場以及其所屬的“資產(chǎn)市場價(jià)格”領(lǐng)域的表述。目前作為主管房地產(chǎn)市場的部門，建設(shè)部對(duì)于未來一段時(shí)期的調(diào)控政策走向的思路也在于，既不出臺(tái)或者提出出臺(tái)“緊縮性政策”，亦不會(huì)提議再對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行“刺激”或者“促進(jìn)”。
從政策層面上，首套房七折利率優(yōu)惠延續(xù)的可能性比較大，但對(duì)二套房可能會(huì)比較嚴(yán)格地執(zhí)行首付四成、利率上浮的政策（不排除到年中過后重又放松的可能，因?yàn)槭袌鰧㈤_始一輪價(jià)格高位上的自然調(diào)整，勢必影響到明年房地產(chǎn)的全年成交量），目前是為了抑制當(dāng)前占據(jù)房地產(chǎn)交易主流并把自住型消費(fèi)擠出市場的投機(jī)性和投資性購房，尤其是為了防范銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)。
至于二手房的交易稅費(fèi)問題，現(xiàn)行的稅費(fèi)優(yōu)惠政策到今年年底自動(dòng)終止，幾乎沒有懸念。原因并不在于有關(guān)方面說的是為了給投資者和投機(jī)者增加成本，而是在寬松財(cái)政政策下，財(cái)政部門的稅收增收壓力使其不得不這么做。有人期望通過恢復(fù)營業(yè)稅增加交易成本，控制投資需求通過轉(zhuǎn)賣房產(chǎn)獲益。但實(shí)踐已經(jīng)一再證明，在賣方市場下，此舉只會(huì)把稅費(fèi)成本轉(zhuǎn)嫁到買方手里并進(jìn)一步抬高房價(jià)。
真正可以給投機(jī)性購房以致命打擊的，不是增加交易稅費(fèi)，而是切斷投機(jī)者的“出口”，因?yàn)槌欠梢?guī)定任何人不得購買第二套房，否則是堵不住一些財(cái)大氣粗的投機(jī)者和投資者進(jìn)入樓市的“進(jìn)口”的，他們常常一出手就是幾套甚至幾十套，而且全款或首付50%都根本不在話下。而要切斷其“出口”，就要在時(shí)間和銀行貸款政策上做足文章，規(guī)定持有不滿一定年限的二手房，新的買家必須全款或者付比較高的首付款（不管買家是第一套還是第幾套房），這就在投資者、投機(jī)人和需要貸款才能買得起房的大量自住型買房人之間形成了一道“隔離帶”，使投資者特別是短期投機(jī)炒房者的短期獲利空間大為縮小。
但這樣的政策短期內(nèi)很難出臺(tái)。原因很簡單：內(nèi)地經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度依舊很深，當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前景也不明朗，如果內(nèi)地把住房投資和投機(jī)的渠道驟然收窄，則不排除經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)二次探底的可能性。因此，中國肯定要保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。中共中央政治局上周召開的會(huì)議也明確，明年保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。
再說，對(duì)于房地產(chǎn)投資和投機(jī)，有關(guān)部門不管有意還是無意，似乎一直沒有找到精準(zhǔn)的應(yīng)對(duì)策略，在經(jīng)濟(jì)尚不穩(wěn)定的時(shí)候更不可能去思考和嘗試對(duì)房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為進(jìn)行深度打擊。
從市場層面看，市場將開始一輪價(jià)格高位上的自然調(diào)整，勢必影響到明年房地產(chǎn)的全年成交量。當(dāng)前，一手房市場過快的價(jià)格上揚(yáng)已經(jīng)嚴(yán)重影響到其放量和成交量，二手房市場在11、12月則正上演最后的瘋狂，趕稅費(fèi)優(yōu)惠政策到期的瘋狂搶房運(yùn)動(dòng)已經(jīng)使二手房價(jià)格在短短一個(gè)月左右時(shí)間里直線上升，價(jià)格上漲幅度已經(jīng)遠(yuǎn)超過稅費(fèi)優(yōu)惠幅度。消費(fèi)型需求已經(jīng)被徹底排除在外，投資型和投機(jī)型需求如果不是在最后的狂熱中被短期套牢，就是在瘋狂中重回觀望。
2009年，二手房賣家已經(jīng)被巨額成交量和價(jià)格飛漲吊足了胃口，開發(fā)商也被價(jià)量齊漲喂得飽飽的。因此，即使二手房營業(yè)稅恢復(fù)到從前，二手房賣主也不會(huì)主動(dòng)降價(jià)，開發(fā)商也一樣。加上巨額流動(dòng)性下的通脹預(yù)期，樓市的調(diào)整仍有待時(shí)日。
2010年，不論是一手房還是二手房市場，都將在價(jià)格高位上僵持一段時(shí)間。至于僵持之后的走向，仍要看政策。如果政策以不變應(yīng)萬變，那么市場將發(fā)揮主要力量，房價(jià)不排除向下微調(diào)的可能。但如果政策熬不住，保GDP和稅收的需求再度上升，則不排除二套房政策再度放松的可能，房價(jià)的走向就難說了。