2008年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了許多以往所不曾經(jīng)歷的事情，可謂一波三折，異常艱辛。主要表現(xiàn)在，銷售量迅速下降、房?jī)r(jià)逐漸回落、住房空置率快速上升，其中包括持續(xù)多年的量?jī)r(jià)增長(zhǎng)的幸福時(shí)光宣告結(jié)束，而第一次在全國(guó)范圍內(nèi)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)。此外，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控轉(zhuǎn)向，從2008年11月26日開(kāi)始，央行宣布一系列旨在刺激經(jīng)濟(jì)的金融貨幣新政，大幅下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率和存款準(zhǔn)備金率。100天內(nèi)連續(xù)5次降息之密度創(chuàng)歷史之最，拉動(dòng)內(nèi)需意圖明顯，也意味著早些時(shí)候從緊的貨幣政策向適度寬松的貨幣政策的真正轉(zhuǎn)向。而政府宏觀經(jīng)濟(jì)政策根本性的轉(zhuǎn)變，不僅利于股市，也利于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
進(jìn)入新年，國(guó)家保增長(zhǎng)主旋律已經(jīng)奏響，相關(guān)配套政策大幕已經(jīng)拉開(kāi)，而面對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境復(fù)雜多變和席卷全球的金融危機(jī)，2009年中國(guó)樓市將何去何從？
房?jī)r(jià)：面臨進(jìn)一步回調(diào)
其實(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，開(kāi)始于2007年底，而2008年以來(lái)其下行速度在不斷加快，下滑幅度在不斷加大，隨之而來(lái)的就是房地產(chǎn)價(jià)格的頻頻回落。從區(qū)域上看，以深圳、廣州為代表的珠三角城市最先開(kāi)始調(diào)整，緊接著長(zhǎng)三角、華北、中西部也開(kāi)始調(diào)整。總體來(lái)看，目前全國(guó)市場(chǎng)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的態(tài)勢(shì)尚未改變。這之中，雖然國(guó)家出臺(tái)了各種刺激性政策，包括最新的元旦起存量房貸可以享受新利率新政策，即7折利率，進(jìn)一步惠及購(gòu)房者。盡管如此，近期央行公布的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，居民購(gòu)房意向創(chuàng)下10年來(lái)最低水平。調(diào)查顯示，未來(lái)3個(gè)月打算買房的居民人數(shù)占比為13.3%，分別比上季和去年同期下降1.8個(gè)和2.8個(gè)百分點(diǎn)，并創(chuàng)1999年調(diào)查開(kāi)始以來(lái)最低水平，進(jìn)一步表明政策性利好刺激因時(shí)間關(guān)系尚未完全顯效，購(gòu)房人對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)一步調(diào)整的預(yù)期持續(xù)增強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期需求大幅下降，消費(fèi)者觀望氛圍愈加濃郁。
上個(gè)月，中國(guó)社科院發(fā)布的2009年《經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》指出，受制于改善型、投資型需求延后，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。預(yù)計(jì)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入較長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整期，需求方短期內(nèi)難以走出觀望！督(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書(shū)》同時(shí)指出，開(kāi)發(fā)企業(yè)將會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”，供需雙方作用下，房?jī)r(jià)面臨進(jìn)一步回調(diào)。
對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心專家梁爽分析指出，從需求者的角度講，部分改善型需求和投資型需求的購(gòu)買行為將向后推遲，首次購(gòu)房的自住性需求將更為謹(jǐn)慎，炒房者將因投機(jī)能力下降而不同程度的退出市場(chǎng)。另外，鑒于需求啟動(dòng)乏力，供給方資金鏈緊張，部分自有資金不充裕的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨因無(wú)力融資而退出市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)迎來(lái)一輪“洗牌”。在供需雙方的作用下，開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)采取進(jìn)一步的降價(jià)措施，以期盡快回籠資金，短期內(nèi)房?jī)r(jià)下調(diào)將成定局。
新年伊始，中國(guó)社科院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容在其博客撰文稱，2009年的房地產(chǎn)將出現(xiàn)全面的價(jià)格調(diào)整或價(jià)格回歸理性。易憲容認(rèn)為，這是誰(shuí)也改變不了的事實(shí)。
信心：需要進(jìn)一步提振
溫家寶總理前不久在天津達(dá)沃斯年會(huì)上反復(fù)強(qiáng)調(diào)：企業(yè)家的信心尤為重要，人民的信心尤為重要，……這時(shí)候信心比黃金和貨幣還要重要。
面對(duì)多事之秋的2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，北京龍熙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司董事長(zhǎng)甘連舫(甘連舫博客,甘連舫新聞,甘連舫說(shuō)吧)對(duì)2009年的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿了期待，認(rèn)為“肯定能見(jiàn)底”。甘連舫表示：“最重要的是提振各方面信心，特別是要提振購(gòu)房消費(fèi)者的信心。進(jìn)一步解決持幣待購(gòu)問(wèn)題，緩解觀望情緒！备蔬B舫說(shuō)，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)中占比很大，上下游影響的行業(yè)很多。2008年11月，溫家寶總理曾提出，房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材及家電家具用品等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展舉足輕重，對(duì)金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)、改善民生具有重要作用。這再一次肯定了房地產(chǎn)業(yè)對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用。在保增長(zhǎng)的背景下，房地產(chǎn)將逐步進(jìn)入理性發(fā)展，這對(duì)于行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展是好事。甘連舫認(rèn)為，一定程度上，減息幅度還可以加大并給企業(yè)減稅，以降低企業(yè)成本，促進(jìn)企業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)內(nèi)需，擴(kuò)大就業(yè)。甘連舫預(yù)測(cè)，2009年得當(dāng)適度的政策，將不斷提振市場(chǎng)信心和保證市場(chǎng)不再進(jìn)一步萎縮，從根本上解決問(wèn)題。
中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰也認(rèn)為，市場(chǎng)信心的進(jìn)一步恢復(fù)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。中央出臺(tái)的“4萬(wàn)億投資計(jì)劃”力度空前,這其中有9000億是投資在房地產(chǎn)方向。陳云峰表示，種種跡象表明：在政府出手救市、開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)、老百姓憋了一年的實(shí)際需求這三方力量的疊加下，樓市已經(jīng)出現(xiàn)觸底跡象。盡管這種跡象猶如在飛機(jī)上俯視地面的燈火，但這種依稀可見(jiàn)確實(shí)是用一年的辛苦積攢下來(lái)的，是信心的提振與恢復(fù)，難能可貴。
期待：房地產(chǎn)春天來(lái)臨
一場(chǎng)席卷全球的金融風(fēng)暴讓這個(gè)冬天顯得格外寒涼，寒涼得甚至讓人懷疑冬天之后春天能否如期而至。
日前，中共中央政策研究室副主任鄭新立在接受媒體采訪中表示熏把保增長(zhǎng)放在2009年宏觀調(diào)控任務(wù)之首，是中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議傳遞的最重要信號(hào)。“國(guó)十條”的出臺(tái)，把擴(kuò)大內(nèi)需作為保增長(zhǎng)的根本途徑。未來(lái)兩年，通過(guò)發(fā)行國(guó)債等措施，政府引導(dǎo)投資4萬(wàn)億元，2008年四季度下達(dá)的1000億元財(cái)政投資現(xiàn)已全部到位，這些果斷決策和快捷行動(dòng)，為解決問(wèn)題贏得了時(shí)間。
鄭新立表示，股市、房市、車市，是現(xiàn)階段拉動(dòng)消費(fèi)和GDP的三大引擎，并彼此依存，相互促進(jìn)，其聯(lián)動(dòng)發(fā)展、健康運(yùn)行支撐著經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)，效果立竿見(jiàn)影。目前房市處于調(diào)整期，車市降溫，股市低迷，應(yīng)積極培育壯大這三大市場(chǎng)，增強(qiáng)發(fā)展活力。鄭新立表示，宏觀調(diào)控還有很大操作空間，2009年在改善供給結(jié)構(gòu)、鼓勵(lì)住房信貸、搞活二手房市場(chǎng)等方面都大有可為。
鄭新立判斷：與2008年相反，2009年是前低后高，一季度增長(zhǎng)最低，二季度回暖，從三季度開(kāi)始，國(guó)家的一系列政策措施會(huì)明顯見(jiàn)效，經(jīng)濟(jì)增速將恢復(fù)正常。鄭新立認(rèn)為，只要立足擴(kuò)大內(nèi)需，改善企業(yè)和居民預(yù)期，激發(fā)人們創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新熱情，消費(fèi)和投資活躍的局面將很快重現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)增速下滑趨勢(shì)將很快被遏止，2009年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)將穩(wěn)步攀升。
對(duì)此，陳云峰分析認(rèn)為，任何調(diào)控政策的效果顯現(xiàn)雖然都有明顯的滯后期，但中央政府出臺(tái)的系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施將對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，隨著各地方政府細(xì)則的出臺(tái)，相信會(huì)對(duì)市場(chǎng)的繁榮與穩(wěn)定有較大的推動(dòng)作用，陳云峰表示，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)從中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)是看好的，當(dāng)前的下降應(yīng)該看作是一種調(diào)整和理性的回歸。加之隨著國(guó)際金融環(huán)境逐漸趨于穩(wěn)定，市場(chǎng)信心的逐步增強(qiáng)，寬松的消費(fèi)政策和居民收入水平不斷提高，擴(kuò)大內(nèi)需與股市復(fù)興等都將促使樓市回暖。陳云峰說(shuō)，樂(lè)觀估計(jì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2009年下半年將會(huì)出現(xiàn)返春回暖。