“這樣的地方并不好找”
意大利頂級(jí)時(shí)尚品牌TrussardiJeans總裁柯露碧(RobertaCarubbi)曾經(jīng)親臨上海，希望能為其在中國(guó)開出更多店鋪提前選址。不過(guò)她遺憾地發(fā)現(xiàn)，這樣的地方并不好找。
柯露碧坦言自己的想法：“我們當(dāng)然希望能開出更多的門店，因?yàn)檫@是最好的宣傳手段。對(duì)頂級(jí)時(shí)尚品牌而言，任何一種宣傳方式，都比不上開設(shè)自己的專賣店或旗艦店，這樣才能讓消費(fèi)者對(duì)品牌產(chǎn)生最直接的體驗(yàn)。”
柯露碧的這種“選址觀”不僅適宜于國(guó)際大牌，其實(shí)任何一家店面都面臨著選址之“痛”。正確選擇店址，是開店賺錢的首要條件，一個(gè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目很好的店鋪，若選錯(cuò)了店址，小則影響生意興隆，大則還可能導(dǎo)致“關(guān)門大吉”。尤其是現(xiàn)在隨著創(chuàng)業(yè)熱的不斷升溫，如今想投資開店當(dāng)小老板的人越來(lái)越多。但開店并非像“春天播種，秋天結(jié)果”那么簡(jiǎn)單，而要牽涉到選址、融資、進(jìn)貨、銷售等諸多環(huán)節(jié)，其中選址是關(guān)鍵的第一步。
店鋪的地段一般有這樣三類：第一類是成熟的中央商務(wù)圈；第二類是成型的商圈，多鄰近大型的住宅區(qū)或就業(yè)中心區(qū)，能吸引大量就業(yè)人口的商務(wù)辦公樓或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)；第三類是住宅小區(qū)內(nèi)部。
那么，服裝店到底該如何選址呢?經(jīng)過(guò)對(duì)北京各地段商圈的調(diào)查，不少人士吐露了這樣一些秘訣。
首先要選取自發(fā)形成某類市場(chǎng)的地段。在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)中，某街某市場(chǎng)會(huì)自發(fā)形成銷售某類商品的“集中市場(chǎng)”，人們一想到購(gòu)買某商品就會(huì)自然而然想起這條街，這比如北京的王府井等。這方面，要充分考慮周圍的人流量、交通狀況以及周圍居民和單位的情況，對(duì)經(jīng)營(yíng)商鋪的創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，“客流”就是“錢流”，不要因?yàn)榕赂?jìng)爭(zhēng)而選在偏遠(yuǎn)地區(qū)。其實(shí)，商業(yè)區(qū)店鋪比較集中，反而有助于聚集人氣，但要注意經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位問(wèn)題。這樣，便很好借用了近在咫尺的整個(gè)商圈的人氣，再者有固定的人流量保證，方可“大樹底下好乘涼”，得來(lái)全不費(fèi)功夫。
其次，要選擇有廣告空間的店面，有的店面沒(méi)有獨(dú)立門面，店門前自然就失去獨(dú)立的廣告空間，也就使你失去了在店前“發(fā)揮”營(yíng)銷智慧的空間;還要有“傍大款”意識(shí)，即把店鋪開在著名連鎖店或強(qiáng)勢(shì)品牌店的附近，甚至可以開在它的旁邊。
放得長(zhǎng)線方釣大魚
還有一個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題便是，注意租金的性價(jià)比。不同地理環(huán)境、交通條件、建筑物結(jié)構(gòu)的店面，租金會(huì)有很大出入，有時(shí)甚至相差十幾倍。對(duì)創(chuàng)業(yè)者來(lái)說(shuō)，不能僅看表面的價(jià)格，而應(yīng)考慮租金的性價(jià)比問(wèn)題。
在這方面，需要放長(zhǎng)眼光。其實(shí)好店址的高租金并不是一天兩天形成的，也不是任意可以抬高的，它是房東和租主在長(zhǎng)期利潤(rùn)分成較量中開成的契約，租金高到租主無(wú)錢可賺，那么再好的門面也租不出去。可見，好店址雖然寸土寸金，但正常情況下賺的錢總會(huì)大大超過(guò)租金，并有有利可圖。
因此，花大錢開個(gè)大店鋪，不如花大錢找個(gè)好店址。當(dāng)然，高租金增加了經(jīng)營(yíng)成本，也增加了經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)，必須得好好盤算投資項(xiàng)目，看空間能否做黃金旺鋪的生意。如果沒(méi)有金剛鉆，就不要攬瓷器活，如果實(shí)在是初期資金不足，且其它地區(qū)也還有好店址，只要能經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也一樣有利可圖。
其實(shí)，在初期資金不足的情況下，還可以使用“團(tuán)租”方式。目前，十幾平方米的小商鋪很搶手，租金因此水漲船高，而一二百平方米的大商鋪卻因滯租而身價(jià)下跌。在這種情況下，建議幾個(gè)創(chuàng)業(yè)者以團(tuán)體租賃的方式低價(jià)“吃”下大商鋪，然后再進(jìn)行分割，細(xì)算下來(lái)能節(jié)省不少費(fèi)用。
當(dāng)然，并不是所有的“黃金市口”都一定賺錢，有時(shí)遇到市政規(guī)劃變動(dòng)，熱鬧的地段也有可能變成冷僻之地。因此，創(chuàng)業(yè)者在選址時(shí)要眼光放遠(yuǎn)些，多了解該地區(qū)將來(lái)的發(fā)展情況。除了市政規(guī)劃外，還要注意該地區(qū)未來(lái)同行競(jìng)爭(zhēng)的情況。
同樣，租賃店鋪信息的獲得也有學(xué)問(wèn)，現(xiàn)在有許多創(chuàng)業(yè)者喜歡通過(guò)報(bào)紙廣告、房屋中介、房地產(chǎn)交易會(huì)、互聯(lián)網(wǎng)等了解商鋪信息。其實(shí)，商鋪市場(chǎng)有個(gè)“2：8法則”，即公開出租信息的店鋪只占總數(shù)的20%，而以私下轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行隱蔽交易的卻占80%。所以，尋找商鋪一定要廣開渠道，多管齊下。
關(guān)于選址的博弈
還是把話題回到本文的開始吧，為什么柯露碧感嘆“這樣的地方并不好找”呢?國(guó)際大牌的選址都有什么樣的考慮呢?
在柯露碧看來(lái)，選址過(guò)程中，同一樓層的品牌組合同樣非常重要，這就涉及到選址的另一標(biāo)準(zhǔn)：觀察該商場(chǎng)已經(jīng)入駐的其它品牌銷售狀況，以此衡量經(jīng)常光顧該商場(chǎng)的顧客的消費(fèi)能力。
她說(shuō)：“入駐某一商場(chǎng)時(shí)，最好選擇與自己競(jìng)爭(zhēng)品牌比鄰而居的位置！彼建議那些二線品牌，盡量爭(zhēng)取與一線品牌相鄰，這樣有助于提升自己的品牌形象。
柯露碧相信，高質(zhì)量的“品牌組合”能帶來(lái)商場(chǎng)和品牌的共贏。因?yàn)椴煌钠放贫加懈髯缘膬?yōu)勢(shì)和不同用途，一個(gè)平衡的組合可以滿足同一個(gè)顧客在一天中不同時(shí)間段、不同場(chǎng)合、不同產(chǎn)品風(fēng)格、提供購(gòu)買便利的需求，從而吸引更多“回頭客”。
店址確認(rèn)后，品牌商還應(yīng)對(duì)選定區(qū)域進(jìn)行規(guī)劃，找出“熱點(diǎn)”區(qū)域;對(duì)展示櫥窗的尺寸、主要入口及餐飲區(qū)的位置等細(xì)節(jié)都要精心考慮。不過(guò)，要進(jìn)入這一階段并非輕而易舉的事，如果找不到合適的地址，那就“等”，“寧可推遲開張時(shí)間也不能馬虎確定”是柯露碧的一貫主張。她強(qiáng)調(diào)：“選址的重要性毋庸置疑，專賣店所在地段的檔次本身就在向消費(fèi)者傳達(dá)其品牌定位，此外還要兼顧前面提到的客流質(zhì)量，二者缺一不可。如果找不到合適的地點(diǎn)，我們寧愿推遲開張時(shí)間！
看來(lái)，無(wú)論國(guó)際大牌還是發(fā)展中的品牌，其商鋪的選址都是一件既“癢”又“痛”的事情，有專家總結(jié)說(shuō)，商鋪投資應(yīng)放眼于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、收入水平、居住區(qū)規(guī)劃、導(dǎo)入人口質(zhì)量等發(fā)展趨勢(shì)，著眼于商鋪擁有的商圈、購(gòu)買力的質(zhì)量和數(shù)量以及商鋪本身的品質(zhì)，從中選出時(shí)間成本不高、增值潛力較大的商鋪。通常情況下，繁華商業(yè)區(qū)商圈范圍較廣，人流量大，營(yíng)業(yè)額必然較高；人口密度高的大中型居住小區(qū)，需求旺盛，而且客源穩(wěn)固，可保證店鋪的穩(wěn)定性；沿街店鋪具有交通要道的地理優(yōu)勢(shì)，客流量最多，商鋪經(jīng)營(yíng)面較廣；郊區(qū)住宅社區(qū)配套商鋪則有較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)和發(fā)展?jié)摿Α?