隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買(mǎi) 、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市 約50％的新建商品房
業(yè)務(wù)和90％的二手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的。本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)中介市 場(chǎng)的詳細(xì)了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1. 以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
3. 無(wú)照
經(jīng)營(yíng)、超越
經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地
經(jīng)營(yíng)。
4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。
5. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人作出不合理、不公正的規(guī)定。
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
7. 各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。
這些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)正常的操作 、運(yùn)行秩序。如何防范并解決這些問(wèn)題，筆者提出了些建議：
在房產(chǎn)交易場(chǎng)所通過(guò)發(fā)放宣傳單提醒購(gòu)房者，注意區(qū)別居間合同與行紀(jì)合同中這兩種行為。購(gòu)房前 認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件；對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)
管理部 門(mén)咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。對(duì)于房 產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視為要約作為合同的附件 ，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理， 以避免產(chǎn)權(quán)無(wú)法過(guò)戶風(fēng)險(xiǎn)等
一、目前房產(chǎn)中介發(fā)展現(xiàn)狀
隨著上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，上海房產(chǎn)中介市場(chǎng)也在日益壯大。上海市房產(chǎn)中介企業(yè)已迅速發(fā) 展到了8萬(wàn)余家，人們通過(guò)房產(chǎn)中介咨詢、購(gòu)買(mǎi)、出售、租賃房產(chǎn)已經(jīng)是很普遍的現(xiàn)象。
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)中介服務(wù)
管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)
管理法》的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)進(jìn)行了定義：房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨 詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)的總稱(chēng)。包括了以下——
1. 房地產(chǎn)咨詢，是指為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的
經(jīng)營(yíng)活 動(dòng)。
2. 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，是指對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行測(cè)算，評(píng)定其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和價(jià)格的
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)的
經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
房產(chǎn)中介在房產(chǎn)交易中的地位日益上升。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)本市約50％的新建商品房
業(yè)務(wù)和90％的二 手房買(mǎi)賣(mài)是通過(guò)房地產(chǎn)中介企業(yè)實(shí)現(xiàn)的？梢哉f(shuō)大部分的房產(chǎn)交易行為是通過(guò)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行，中介機(jī)構(gòu) 溝通買(mǎi)賣(mài)雙方起到了一個(gè)橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)中（即二手房轉(zhuǎn)讓?zhuān)，由于很多買(mǎi)方與賣(mài)方互相不認(rèn)識(shí)、不了解，可以 說(shuō)信用無(wú)從談起：買(mǎi)方擔(dān)心給了錢(qián)，拿不到房；賣(mài)方擔(dān)心買(mǎi)方不是一次性支付全部款項(xiàng)（如要辦理銀行 貸款），分幾次支付，會(huì)不會(huì)拖泥帶水拖延付款等等。這時(shí)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)出現(xiàn)，中介方是以單位的名 義出現(xiàn)，并且經(jīng)過(guò)國(guó)家行政部門(mén)的審批，具備
經(jīng)營(yíng)資格。買(mǎi)賣(mài)雙方就可以將中介方作為第三方來(lái)溝通信 息，調(diào)停買(mǎi)賣(mài)雙方之間的爭(zhēng)執(zhí)；而且買(mǎi)賣(mài)雙方需要辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓等手續(xù)，更需要中介機(jī)構(gòu)提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn) 、協(xié)助辦理。因此房產(chǎn)中介的產(chǎn)生與發(fā)展正是我們社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所需要的。但是，由于房產(chǎn)中介行業(yè)進(jìn) 入門(mén)檻相對(duì)不高，因此也就良莠不齊，大多數(shù)中介機(jī)構(gòu)奉公守法、誠(chéng)實(shí)
經(jīng)營(yíng)、在幫助消費(fèi)者購(gòu)置產(chǎn)業(yè)提 供了優(yōu)質(zhì)服務(wù)。但也有不少不良中介機(jī)構(gòu)存在了欺詐行為，侵犯消費(fèi)者的合法權(quán)益。筆者所在所知道的 中介欺詐行為進(jìn)行具體分析。
二、房產(chǎn)中介市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)存在的欺詐行為
1. 以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。
委托人一般分兩種：房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和私有房產(chǎn)權(quán)人（自然人）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷(xiāo) 售商品房的，受托機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是依法設(shè)立并取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng) 當(dāng)與受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)訂立書(shū)面委托合同，委托合同應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和 被委托人的權(quán)利、義務(wù)。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
業(yè)務(wù)商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出示商品房的有關(guān)證 明文件和商品房
業(yè)務(wù)委托書(shū)。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)
業(yè)務(wù)商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買(mǎi)受人介紹所代理銷(xiāo) 售商品房的有關(guān)情況。 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理
業(yè)務(wù)不符合
業(yè)務(wù)條件的商品房。
同樣，自然人委托房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)
業(yè)務(wù)商品房的也應(yīng)當(dāng)參照上面開(kāi)發(fā)企業(yè)委托的方法辦理。同時(shí)根據(jù) 商品房
業(yè)務(wù)管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月 1日起施行）第 二十八條規(guī)定： 受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理
業(yè)務(wù)商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。
從法理上說(shuō)，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)委托購(gòu)房和
業(yè)務(wù)的客戶之間是一種居間合同行為 ，而不是表面上的行紀(jì)行為。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)在
業(yè)務(wù)商品房時(shí)提供：房源信息、
業(yè)務(wù)價(jià)格外，表明收取傭金 ，即按房產(chǎn)成交價(jià)格的3%~5%之間提取傭金。
而現(xiàn)實(shí)上，很多房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)向購(gòu)房者提出“包銷(xiāo)”，即所
業(yè)務(wù)的房產(chǎn)統(tǒng)一報(bào)價(jià)，說(shuō)價(jià)格已經(jīng)包括傭金 ，或者誤導(dǎo)購(gòu)房者“免傭金”。實(shí)際上購(gòu)房者與售房者之間很難了解到真實(shí)的出售價(jià)格。其中的差價(jià)由 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)賺得，也就是所謂的“賺差價(jià)”，這明顯違反了上述法律規(guī)定。
2. 從事成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。
上海市房屋土地
管理局《關(guān)于禁止成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的通知》滬房地交（1999）0786號(hào)規(guī)定 ：“三、各類(lèi)經(jīng)紀(jì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得從事成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)的居間介紹、代理和提供咨詢等業(yè)務(wù) ；不得掛牌、展示、提供或利用房地產(chǎn)網(wǎng)站、刊物等信息載體登載成套獨(dú)用住房使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)信息。”
目前，上海可進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)交易的房屋既有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的房屋，也在使用權(quán)性質(zhì)的房屋，這里的使用 權(quán)房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購(gòu)買(mǎi)的公房。由于權(quán)屬性質(zhì)不同，其市場(chǎng)價(jià)格及 法定的權(quán)利義務(wù)有較大區(qū)別。
區(qū)分?jǐn)M購(gòu)房屋的權(quán)屬性質(zhì)，應(yīng)以驗(yàn)看憑證為準(zhǔn)。有房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)（或房屋權(quán)利證書(shū)）的即為產(chǎn)權(quán) 性質(zhì)房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權(quán)性質(zhì)。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬 性概念。是指：上海的房改政策規(guī)定，職工（原承租人）可按房改售房的價(jià)格及優(yōu)惠政策出資購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn) 權(quán)的房屋。是指“成套獨(dú)用”的原公有住房。
現(xiàn)行法規(guī)不允許可售公房以使用權(quán)的性質(zhì)進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)，可售公房買(mǎi)賣(mài)必須按照先由承租人按房改 售房政策辦理完畢買(mǎi)房手續(xù)后，再以產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)賣(mài)給購(gòu)房人的程序操作。這就是人們通常說(shuō)的“二步并 一步走”的政策。
按照《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售
管理暫行辦法》 （1999年4月22日中華人民共和國(guó)建 設(shè)部令第69號(hào)發(fā)布 自1999年5月1日起施行） 第五條 已取得合法產(chǎn)權(quán)證書(shū)的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用 住房可以上市出售 ，但有下列情形之一的已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房不得上市出售：
。1）以低于房改政策規(guī)定的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)且沒(méi)有按照規(guī)定補(bǔ)足房?jī)r(jià)款的；
。2）住房面積超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的控制標(biāo)準(zhǔn)，或者違反規(guī)定利用公款超標(biāo)準(zhǔn) 裝修，且超標(biāo)部分未按照規(guī)定退回或者補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及裝修費(fèi)用的；
（3）處于戶籍凍結(jié)地區(qū)并已列入拆遷公告范圍內(nèi)的；
（4）產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
。5）已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
。7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的；
。8）法律、法規(guī)以及縣級(jí)以上人民政府規(guī)定其他不宜出售的。
根據(jù)上海市房屋土地
管理局、上海市住房
制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發(fā)的《公有住房 出售中有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)》中對(duì)關(guān)于公有住房出售的范圍界定為：
。1） 由部隊(duì)或其他
系統(tǒng)單位職工免租使用的房管部門(mén)所有的獨(dú)用成套公有住房，可以出售。
（2） 產(chǎn)權(quán)已轉(zhuǎn)移地方的原部隊(duì)的住房，可以出售。
。3） 同幢住房?jī)?nèi)有獨(dú)用、有合用的，凡廚房間和衛(wèi)生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
。4） 被拆遷安置的獨(dú)用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
。5） 因規(guī)劃、配套等原因未申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購(gòu)買(mǎi)價(jià)格差異很大。因此 對(duì)購(gòu)買(mǎi)可售公房的購(gòu)房人須特別注意雙方所約定房屋成交價(jià)的含義。成交價(jià)的含義為產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，則無(wú)糾 紛可言。成交價(jià)的含義如為對(duì)方“到手價(jià)”，則差異很大。
3. 無(wú)照
經(jīng)營(yíng)、超越
經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地
經(jīng)營(yíng)。
有些房產(chǎn)中介不申領(lǐng)營(yíng)業(yè)執(zhí)照就開(kāi)展業(yè)務(wù)，所發(fā)的名片、所發(fā)布的廣告宣傳，只有所留的電話可以 聯(lián)絡(luò)到其人，如同打游擊戰(zhàn)一般。遇到問(wèn)題，則無(wú)音無(wú)訊了。
還有些房產(chǎn)中介為了稅收或注冊(cè)等問(wèn)題，在經(jīng)濟(jì)園區(qū)注冊(cè)而在市區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)。按照工商部門(mén)的有關(guān) 規(guī)定，在非注冊(cè)地營(yíng)業(yè)必須在營(yíng)業(yè)地工商部門(mén)再進(jìn)行注冊(cè)登記并備案。但不少公司未按此規(guī)定辦理注冊(cè) 登記，卻又在正常營(yíng)業(yè)。
根據(jù)工商部門(mén)所發(fā)放的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，房地產(chǎn)咨詢與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有很大的區(qū)別。房地產(chǎn)咨詢是無(wú)權(quán)進(jìn)行 房地產(chǎn)交易行為的，而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)則可根據(jù)其注冊(cè)資金及申請(qǐng)的范圍從事房地產(chǎn)咨詢、租賃、買(mǎi)賣(mài)等交 易。但是在現(xiàn)實(shí)交易中，人們往往忽略或不了解這個(gè)區(qū)別，而某些房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為了獲取利益又故意進(jìn) 行隱瞞。
4. 房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。
根據(jù)商品房
業(yè)務(wù)管理辦法 （2001年3月14日建設(shè)部第38次部常務(wù)會(huì)議審議通過(guò) 自2001年6月1日起 施行）第二十九條 商品房
業(yè)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，方可從事商品房
業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)。
同樣法律嚴(yán)禁偽造、涂改、轉(zhuǎn)讓《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》、《房 地產(chǎn)估價(jià)員崗位合格證》、《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證》。
事實(shí)上有很多房產(chǎn)中介公司在申請(qǐng)注冊(cè)成立時(shí)所提供的從業(yè)人員資格證書(shū)都有借用他人的證書(shū)來(lái)充 數(shù)現(xiàn)象。
5. 濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì)人做出不合理、不公正的規(guī)定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡(jiǎn)稱(chēng)提供方）為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定，并在訂立合同時(shí)未 與對(duì)方協(xié)商的條款。商業(yè)廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據(jù)等的內(nèi)容符合要約規(guī)定和前面規(guī)定 的，視為格式條款。
根據(jù)《合同法》的規(guī)定：
第三十九條 采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的 權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款 予以說(shuō)明。
第四十條 格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其 責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無(wú)效。
第四十一條 對(duì)格式條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照通常理解予以解釋。對(duì)格式條款有兩種以上 解釋的，應(yīng)當(dāng)做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應(yīng)當(dāng)采用非格式 條款。
實(shí)際上很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，往往利用消費(fèi)者不熟悉有關(guān)交易細(xì)節(jié)和法律法規(guī)，任意修改并且以格式 條款形式規(guī)避自己應(yīng)盡的義務(wù)，限制消費(fèi)者應(yīng)有的權(quán)利如知情權(quán)、公平交易權(quán)等。企圖以合同條款形式 玩文字游戲，一旦消費(fèi)者發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，據(jù)此百般抵賴逃避責(zé)任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的 條件強(qiáng)加于人。
6. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)。
根據(jù)城市房地產(chǎn)中介服務(wù)
管理規(guī)定（修正）（1996年1月8日建設(shè)部令第50號(hào)發(fā)布 2001年8月15日根 據(jù)中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第97號(hào)《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)中介服務(wù)
管理規(guī)定〉的決定》修正） 設(shè)立房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向當(dāng)?shù)氐墓ど绦姓?a >
管理部門(mén)申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取 營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的一個(gè)月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)?shù)降怯洐C(jī)關(guān)所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)
管理部門(mén)備案。
房地產(chǎn)
管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)每年對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)人員條件進(jìn)行一次檢查，并于每年年初公布 檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。而有不少中介組織根 本沒(méi)有到有關(guān)部門(mén)進(jìn)行備案。以為只要領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照即可開(kāi)業(yè)，根本沒(méi)有把備案手續(xù)放在心上。
7. 各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記發(fā)布房地產(chǎn)印刷品廣告。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布商品房
業(yè)務(wù)宣傳廣告，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行《中華人民共和國(guó)廣告 法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，廣告內(nèi)容必須真實(shí)、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確。
而很多房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在其店堂或者在一些媒體上發(fā)布廣告信息，如對(duì)所謂 “特價(jià)房產(chǎn)”，注重說(shuō) 該房產(chǎn)或是地段繁華、或是全新裝修、或是價(jià)格優(yōu)惠等其他吸引消費(fèi)者的地方，而沒(méi)有將該房產(chǎn)真實(shí)情 況進(jìn)行核實(shí)。甚至對(duì)上面所說(shuō)的“使用權(quán)房產(chǎn)交易”沒(méi)有去標(biāo)注其產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)，等到消費(fèi)者交付款項(xiàng)準(zhǔn)備 辦理手續(xù)時(shí)才明白過(guò)來(lái)。而且也有不少如被抵押等房產(chǎn)依然在上市流通，造成消費(fèi)者受騙上當(dāng)。
三、 關(guān)于依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)的建議
由于上述欺詐行為的存在，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著極大的危害性。
“以包銷(xiāo)的名義，隱瞞委托人的實(shí)際出賣(mài)價(jià)格和第三方進(jìn)行交易，獲取傭金以外的報(bào)酬。”“從事 成套獨(dú)用居住房屋使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)！薄胺慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織濫用自己的優(yōu)勢(shì)地位，利用格式合同對(duì)相對(duì) 人做出不合理、不公正的規(guī)定。”“各類(lèi)房地產(chǎn)廣告信息、內(nèi)容中未標(biāo)注忠告語(yǔ)，以及未經(jīng)登記發(fā)布房 地產(chǎn)印刷品廣告！边@些行為損害了消費(fèi)者直接的經(jīng)濟(jì)利益，并且間接損害了國(guó)家利益，擾亂了房地產(chǎn) 市場(chǎng)正常的操作、運(yùn)行秩序。“無(wú)照
經(jīng)營(yíng)、超越
經(jīng)營(yíng)范圍和非法異地
經(jīng)營(yíng)！薄胺康禺a(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人出租 、出借經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)證書(shū)。”“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)！边@些行為阻礙了相應(yīng)的國(guó)家 機(jī)關(guān)對(duì)房地產(chǎn)中介組織正常的
管理和監(jiān)督，因而又影響到了消費(fèi)者的合法權(quán)益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規(guī)范、穩(wěn)定發(fā)展房地產(chǎn)中介市場(chǎng)呢？筆者提供下面幾個(gè) 建議：
1. 在房產(chǎn)交易中心免費(fèi)發(fā)放有關(guān)房產(chǎn)交易中容易出現(xiàn)問(wèn)題的環(huán)節(jié)的宣傳單，以特別提醒消費(fèi)者引 起注意。
2. 提醒消費(fèi)者在居間合同與行紀(jì)合同中了解這兩種行為的區(qū)別。居間合同是委托人委托居間人進(jìn) 行訂約中介活動(dòng)的合同。居間人不是訂約的當(dāng)事人，也不是當(dāng)事人的代理人，是為當(dāng)事人訂立合同而穿 針引線的人。行紀(jì)合同是以自己的名義辦理財(cái)產(chǎn)交易等事務(wù)并直接對(duì)第三人承受權(quán)利義務(wù)的合同。
3. 購(gòu)房前認(rèn)真索取中介機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、執(zhí)業(yè)資格證書(shū)等證件，應(yīng)當(dāng)取得復(fù)印件并與原件核對(duì)， 必要時(shí)可以向工商部門(mén)、房產(chǎn)
管理部門(mén)要求驗(yàn)證；
4. 對(duì)于所謂的“可轉(zhuǎn)換產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)
管理部門(mén)咨詢了解該房產(chǎn)的真實(shí)情況，是否屬于規(guī)定 的可轉(zhuǎn)換的“使用權(quán)”與“產(chǎn)權(quán)”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實(shí)應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)的賠償責(zé)任。 如果中介方拒絕該條款，則對(duì)該房產(chǎn)的“可轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)”性質(zhì)懷疑，避免上當(dāng)；
5. 對(duì)于房產(chǎn)中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標(biāo)明符合合同要約要件的內(nèi)容，視料作為 合同的附件，一并寫(xiě)入合同中，以此約束相對(duì)方。
6. 達(dá)成協(xié)議后，對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)本人親自辦理，不要怕麻煩，因?yàn)橹挥械搅朔?產(chǎn)登記部門(mén)過(guò)戶時(shí)，其房產(chǎn)權(quán)潛在的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)，才能便于及時(shí)解決。
美萍房產(chǎn)中介管理軟件 http://www.mpsoft.net/mphouse.htm